Decreto Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto.
Este Decreto Ley trata los derechos de adquisición preferente tanto sobre Vivienda de Protección Oficial (“VPO”) como Vivienda Libre:
VIVIENDA PROTEGIDA:
Derecho de tanteo y retracto en las segundas y posteriores transmisiones inter vivos de viviendas de protección pública y sus anejos, tanto gratuitas como onerosas, y sean voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial o realización patrimonial extrajudicial, durante todo el periodo en que se mantenga la calificación:
Si son de promoción privada, cuando la calificación definitiva sea posterior al 21 de abril de 2005 (entrada en vigor de la Ley de Vivienda); y
Si son de promoción pública, durante toda la vigencia de su régimen de protección siempre que se establecieran estos derechos en dicho régimen (aunque la calificación definitiva sea anterior al 21 de abril de 2005).
VIVIENDA LIBRE (primeras y posteriores transmisiones):
Derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas que hubiesen sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.
Derecho de retracto en las transmisiones de viviendas que hubiesen sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.
Derecho de tanteo y retracto en las siguientes operaciones de compraventa:
– En las transmisiones de edificios con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al ochenta por ciento de dicho edificio.
– En las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas, aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.
Requisitos adicionales en los casos de transmisiones singulares (Vivienda Libre):
La vivienda debe ubicarse en las áreas de necesidad de vivienda declaradas por la Generalitat. El Decreto Ley prevé la elaboración de un catálogo de áreas de necesidad de vivienda en el plazo de seis meses. Hasta ese momento, los derechos de adquisición preferente se aplicarán en las áreas establecidas en los anexos del Decreto Ley, que incluyen las tres capitales de provincia (Castellón, Valencia y Alicante), con sus áreas metropolitanas, así como los principales municipios de la Comunidad Valenciana (el listado de municipios afectados puede consultarse en el documento del Decreto Ley 6/2020).
La vivienda o el edificio deben haber sido adquiridos por el transmitente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, esto es, después del 21 de abril de 2005.
El tanteo y retracto del Decreto Ley es subsidiario respecto de otros derechos de adquisición preferente de carácter legal. El derecho de adquisición preferente de la administración pública valenciana en los supuestos de vivienda libre cede en favor de los derechos de adquisición preferente de carácter legal (por ejemplo, el reconocido a comuneros o arrendatarios), salvo que sus beneficiarios no lo ejerciten.
PROCEDIMIENTO PARA EL EJERCICIO DEL TANTEO:
Plazo para ejercitarlo: 60 días naturales a partir de la notificación.
Transcurrido el plazo de 60 días sin que se notifique la voluntad de ejercitar el derecho (o antes, si la Generalitat notifica la renuncia al derecho): 6 meses para transmitir el inmueble en las mismas condiciones.
Si la transmisión se realiza una vez transcurrido dicho plazo, la notificación se tiene por no hecha y la administración podrá ejercitar el derecho de retracto.
PROCEDIMIENTO PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO:
Supuestos:
Cuando no se hubiera practicado la notificación exigida a efectos de tanteo o si en la notificación se omiten los requisitos establecidos.
Cuando, a pesar de que la administración haya optado por ejercitar el tanteo, se lleve a cabo la transmisión a un tercero.
Cuando la transmisión se haya realizado habiendo caducado los efectos de la notificación para el derecho de tanteo.
Cuando la transmisión se haya realizado en condiciones distintas a las incluidas en la notificación.
En casos de transmisión derivada de un procedimiento de ejecución patrimonial o venta extrajudicial.
Plazo para la comunicación de la transmisión a la Conselleria competente en materia de vivienda: 15 días naturales a contar desde la transmisión
Plazo para el ejercicio del retracto: 60 días naturales desde la notificación:
Ejercicio del derecho: en caso de que se ejercite el retracto por la administración, se notificará al transmitente y se procederá al pago del precio en el plazo de 4 meses, salvo que se hubiera establecido un plazo de abono superior en la transmisión que da lugar al retracto
No ejercicio del retracto: si transcurre el plazo previsto sin ejercicio del derecho, se entiende renunciado por parte de la administración.
Finalmente, de cara al cliente y en relación con la evolución de las operaciones activas, actualmente estamos trabajando con las distintas sociedades propietarias las directrices a seguir y, tan pronto las tengamos definidas, las pondremos en tu conocimiento.